loading

Hoàn Thiện Hoạt Động Định Giá Quyền Sử Dụng Đất Phục Vụ Cho Mục Đích Đấu Giá Tại Công Ty Tnhh Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 2

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 6

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 7

DANH MỤC CÁC HÌNH 8

PHẦN MỞ ĐẦU 9

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13

1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 13

1.1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai. 13

1.1.2. Thị trường bất động sản. 19

1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 20

1.2.1. khái niệm quyền sử dụng đất. 20

1.2.2. Tổng quan về giá quyền sử dụng đất. 21

1.2.3.  Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất. 25

1.2.4. Sự cần thiết của việc định giá quyền sử dụng đất. 29

1.2.5. Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất. 31

1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 34

1.3.1. Quy trình định giá QSD đất. 34

1.3.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất. 36

1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 47

1.4.1. Khái niệm và mục đích đấu giá đất. 47

1.4.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất. 51

1.4.3. Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất 53

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH  GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM). 55

2.1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 55

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 55

2.1.2. Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động. 58

2.1.3. Hoạt động kinh doanh: 60

2.1.4. Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài chính. 68

2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 76

2.2.1. Những căn cứ pháp lý về định giá 76

2.2.2. Những căn cứ liên quan đến thị trường. 78

2.2.3. Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng. 78

2.2.4. Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM. 80

2.2.5. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM. 81

2.3. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 83

2.3.1.  Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty. 83

2.3.2.  Ví dụ 2 110

2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 130

2.4.1. Kết quả đạt được. 130

2.4.2. Hạn chế 133

2.4.3. Nguyên nhân 135

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM. 138

3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI 138

3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 139

3.2.1. Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương. 139

3.2.2. Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao. 140

3.2.3. Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước. 142

3.2.4. Linh hoạt áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định. 142

3.2.5. Xây dựng quy trình định giá phù hợp. 143

KẾT LUẬN 145

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 147

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS                Bất động sản

CLCL                          Chất lượng còn lại

CTXD           Công trình xây dựng

QSD            Quyền sử dụng

SXKD                       Sản xuất kinh doanh

TĐGVN                   Thẩm định giá Việt Nam

TĐV                           Thẩm định viên

TNHH                        Trách nhiệm hữu hạn

TSSS                           Tài sản so sánh

TSTĐ                         Tài sản thẩm định

UBND                        Ủy ban nhân dân

VFA VIETNAM     Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam

XHCN                     Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bảng 1.1:   Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:

Sơ đồ 2.1:   Tổ chức nhân sự của công ty

Sơ đồ 2.2:  Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty đã tham gia thực hiện TĐG

Bảng 2.3:  Bảng so sánh  kết quả hoạt động kinh doanh

năm 2013 đến năm 2015

Bảng 2.4:         Bảng tổng hợp các lô đất:

Bảng 256: Bảng cơ cấu sử dụng đất

Bảng 2.6:  Kết quả khảo sát, thu thập thông tin:

Bảng 2.7: Bảng phân tích và điều chỉnh các yếu tố so sánh

BẢNG 2.8: Bảng tổng hợp giá các lô đất tại dự án

Bảng 2.9: Bảng quy định, quy hoạch chi tiết

Bảng 2.10: Bảng khảo sát, thu thập thông tin

Bảng 2.11: bảng phân tích và điều chỉnh

Bảng 2.12: bảng kết quả định giá

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Một số hình ảnh

Hình 2.2: Một số hình ảnh

PHẦN MỞ ĐẦU

  1. Tính cấp thiết của đề tài

Xã hội ngày càng phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai, do đó nhu cầu xác định giá đất ngày càng tăng. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng kết hợp khéo léo các phương pháp xác định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư…Tuy nhiên, khi xác định giá đất còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Các nhân tố đó tác động rất lớn đến giá đất, có thể làm thay đổi hẳn giá trị của mảnh đất.

Luật đất đai và thị trường bất động sản đã hình thành từ rất lâu, nhưng câu chuyện định giá đất vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý. Đã có hàng nghìn bài báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán định giá đất vẫn là một ẩn số. Bất cập lớn nhất trong vấn đề này là: “Giá đất cụ thể do các tổ chức độc lập xây dựng và cơ quan Nhà nước thẩm định. Nhưng các tỉnh, thành phố khi thành lập Hội đồng thẩm định giá đất thì hầu hết đều không có chuyên môn sâu, mang tính hình thức nhiều hơn thực chất. Do vậy, có những trường hợp định giá đất không sát thị trường khiến Nhà nước thất thoát tài sản dưới dạng giá trị quyền sử dụng đất. Còn người dân cũng bị thiệt do định giá đất thấp, không chuẩn”. Vì vậy, Nhà nước cần phải có các cơ quan định giá đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường công khai, minh bạch hơn.

Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, hình thức bán bất động sản thông qua đấu giá được nhận định có thể mang lại hiệu quả bất ngờ. Bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại nước ta ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội, song công tác thẩm định vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập như: hành lang pháp lý chưa đầy đủ, các chuyên viên định giá còn thiếu năng lực, hệ thống thông tin không được cập nhật…

      Trong thời gian thực tập tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, bước đầu được tiếp xúc với những kinh nghiệm thực tiễn em đã nhận thức được tầm quan trọng của  định giá trong các hoạt động kinh tế, trong đó có hoạt động  định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá. Vì vậy, em đã chọn đề tài Hoàn thiện hoạt động  định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam làm chuyên đề thực tập của mình.

  • Mục đích nghiên cứu

  Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, từ đó thấy được thực trạng, sự cần thiết của hoạt động định giá quyền sử dụng đất đồng thời phát hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

-Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá; sử dụng số liệu kinh doanh của Công ty, các chứng thư thẩm định; các văn bản pháp lý có liên quan đến thẩm định giá bất động sản.

-Phạm vi nghiên cứu:

+ Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam dựa trên những dữ liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập được.

+ Thời điểm nghiên cứu: năm 2016

Vui lòng chia sẻ bài viết này để nhìn thấy link Download tải luận văn miễn phí